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I contratti di locazione turistici
M. Gaito
La legge 431/98 ha introdotto due modelli principali di contratto, quello libero e quello convenzionato, dai quali possono derivare ulteriori sub-modelli che si distinguono per i diversi profili di vincolabilità .
Premessa
Come e’ noto, la legge 431/98 ha riformato integralmente la disciplina delle locazioni per uso abitativo, cambiando in gran parte il sistema previgente. Il nuovo sistema si caratterizza per l’introduzione di due modelli principali di contratto (libero e convenzionato) che le parti possono utilizzare, e che a loro volta possono distinguersi sia per la creazione di ulteriori sub-modelli (transitorio - per studenti), sia per la possibilit’ di di derogare l’impianto contrattuale base, a seconda delle proprie esigenze (soprattutto per il libero). Peraltro, tutti questi modelli di contratto, si differenziano per i diversi profili di vincolativita’ dei parametri tipo principali, durata e canone e conseguentemente costringono il locatore ad aderire comunque a determinati vincoli a seconda del tipo di contratto scelto.
E’ soprattutto la durata (4+4 nel libero 3+2 nel convenzionato) che si pone come principale elemento di dubbio per il locatore che, decidendo di affittare la propria abitazione cercher’ di di primo acchito di ottenere il massimo del canone con il minimo dei vincoli. Di qui la facile previsione del proliferare di contratti turistici, che, secondo quanto previsto dall’art. 1 comma 2 lett. C, sono esclusi dall’ambito applicativo delle disposizioni principali di cui alla legge 431/98 e cosi pure dai vincoli di durata e ci’ è t è tanto più vero in quanto sono molte le località che possono considerarsi oggetto di turismo sul suolo nazionale.
L’esperienza insegna che in una situazione normativa vincolistica la parte che subisce il condizionamento voluto dal legislatore cerca, se puo’ e per quanto può, di utilizzare gli strumenti per restarne fuori.
La disciplina applicabile
L’art. 1 con una formulazione piuttosto equivoca stabilisce che le disposizioni di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della legge non si applicano agli alloggi locati esclusivamente per finalit’ tur turistiche. Il riferimento ad una previsione "equivoca" dipende dal fatto che il legislatore non ha espressamente detto, come invece ha fatto per gli altri due casi "esclusi" di cui allo stesso comma, le norme che si applicano in luogo di quelle escluse (vincolati ai sensi della legge 1089/39 o accatastati A1, A8, A9 e alloggi ERP cui si applicano rispettivamente gli artt. 1571 codice civile e seguenti e le relative normative regionali e statali). Che sia una mera dimenticanza dovuta alla cattiva tecnica cui ha fatto uso il Legislatore o che sia voluto non è dato sapere ad oggi, ma la circostanza potrebbe far pensare ed ha fatto pensare nel caso di specie ad una convivenza delle norme di cui al codice civile in materia di locazione, con quelle di cui alla legge 392/78 ("equo canone") non abrogate (si veda il numero 1/99 dell’Esperto Immobiliare e l’allegato Dossier). In effetti, la tecnica usata dal Legislatore non lascia molti dubbi se ci si attiene alla lettera della legge. In pratica ci’ vuo vuol dire che ad un canone e durata lasciati totalmente alla discrezionalità delle parti, si applica l’impianto base del contratto tipo "equo canone" artt. 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 55, 56, 80, ancora in vigore, salvo che detti articoli non siano espressamente derogati dalle parti nel contratto e salvi i dubbi sulle possibilit" con concrete di derogarvi per le parti per alcuni di tali articoli. In realtà l’ambito operativo di norme quali ad esempio l’art. 6 l l’art. 10 l. 392/78 che disciplinano rispettivamente la successione nel contratto in caso di morte del conduttore e il diritto di voto nelle assemblee condominiali per l’equilibrio in materia di aria condizionata e riscaldamento, in materia di contratti turistici pare difficilmente ipotizzabile. Ad ogni buon conto, ove ci si appresti a stipulare un contratto ad uso turistico sar’ sem sempre bene tenere presente quanto sopra. La questione più importante per tale tipologia di contratti sarà comunque legata alla disciplina delle esecuzioni di sfratto in quanto la loro eventuale soggezione alle procedure ed ai tempi ordinari in alcuni Comuni caratterizzati da gravi problemi di arretrato, li renderebbe del tutto inoperanti (stesso discorso vale per i transitori cfr Dossier 1/99 allegato all’Esperto Immobiliare n. 1). Di fatto ’ pre prevedibile che la stessa natura del titolo esecutivo di sfratto relativo ad una locazione turistica varrà a rendere possibile l’effettiva esecuzione senza particolari ritardi, come del resto avveniva con il regime della vecchia legge 392/78 "equo canone" per i contratti transitori.
Sempre in relazione ad una interpretazione alla lettera del dettato normativo diamo conto che risulta applicabile in quanto non citato tra quelli esclusi, l’art. 5 che tratta dei contratti transitori forse ipotizzandosi che il locatore pure di accedere ai benefici fiscali si assoggetti alle previsioni di cui al convenzionato di riferimento, anche se non si vede come possa conciliarsi il turistico con tali previsioni. Anche qui ci si domanda se il Legislatore non abbia "dimenticato qualcosa" nel licenziare la formulazione definitiva del testo della norma in esame.
Le Esigenze turistiche
Come già accennato, nel regime della vecchia legge 392/78 già citata e famigerata legge sull’"equo canone", il contratto per esigenze turistiche era ricompreso nella piu' ampia categoria di contratti di esclusivita' dal regime vincolistico di cui all’art. 26 i cd "Transitori".
Con la nuova legge i transitori assurgono a categoria non residuale, ma anzi vera e propria categoria di riferimento, in quanto come già detto nella precedente edizione (cfr Dossier 1/99 allegato all’Esperto Immobiliare N. 1/99), il Legislatore ha evidentemente riconosciuta la necessità di di tutelare le esigenze anche "soggettive" delle parti. D’altra parte ci’ ha ha causato un irrigidimento del tipo di contratto transitorio che nasce legato alla contrattazione sindacale con canoni convenzionati ed alcuni meccanismi abbastanza complessi (vedi l’istituto della "conferma"). Pertanto è prevedibile che sarà fatto largo uso del contratto turistico che invece rappresenta a questo punto la fattispecie residuale totalmente libera (con le precisazioni di cui sopra sulla disciplina) e non legata a caratteristiche oggettive (categoria catastale vedi stesso comma n. 1) ed è altresi' facile prevedere che nascerà un rilevante contenzioso sul concetto di "esigenze turistiche", tenendo anche conto che nella lettera della legge si parla di "esclusivamente turistiche". Se ci atteniamo alla lettera della legge con esigenze esclusivamente turistiche si dovrebbe intendere la sola casa destinata alla "vacanze". D’altra parte lo stesso concetto di vacanze si ’ ora oramai molto evoluto , nel senso che spesso ad una vacanza può essere associato un corso di studio di lingua straniera o un’attivita' sportiva in senso lato (escursioni, caccia, attività subacquea ecc.) o altro e lo stesso può valere in riferimento alla durata di una vacanza nel senso che la permanenza in un luogo può ben essere prolungata, in relazione anche alla discontinuità dell’uso di un immobile a seconda del tipo di attivit’ ese esercitata. Ciò è ancora più vero se si pensa alla sempre maggiore facilità di raggiungere luoghi anche lontani tra loro per l’intensificazione dei collegamenti tra uno Stato e l’altro e fa sempre loro maggiore economicita’. Di qui il passaggio sarà breve, seppure oggetto di contenzioso ed interpretazioni discordanti vista la rigida formulazione della legge, nel senso di ricollegare all’uso turistico , la finalità ludica in generale e si verificheranno molti casi dubbi che potranno essere qualificati con certezza soltanto dopo un certo periodo di tempo in cui si attesteranno le prime pronunzie della Magistratura di merito e di legittimità. Pertanto, seppure sia da ritenersi probabile un ampliamento del concetto come detto sopra, si raccomanda cautela onde evitare contenziosi il cui esito ad oggi è senz’altro incerto vista la giovane et’ del della legge, cercando di non sforzare, per quanto possibile il concetto di esigenze turistiche in questa direzione. Si ritiene viceversa che, sia la durata (anche pluriennale se legata ad un uso discontinuo), che il concetto di turismo legato anche a peculiari iniziative del conduttore (es. vacanze studio, sport, escursioni, agriturismo ecc.) possano senz’altro trovare spazio all’interno di tale tipologia contrattuale e del resto non potrebbe essere altrimenti se si pensa al gran numero di attivit’ alt alto sensu "ludiche" che si possono ricollegare all’uso di un immobile non necessariamente inquadrate in motivi di studio o abitativi e che dovranno per forza trovare sfogo in schemi non prefissati. E’ chiaro che il limite andr’ tro trovato facendo riferimento alla tipologia del nuovo contratto transitorio e che è prevedibile un periodo abbastanza lungo per il consolidamento di una interpretazione certa.
Simulazione e nullità
Tutto quanto sopra premesso è facile prevedere che la figura della simulazione in relazione ai contratti turistici potrà assumere una certa rilevanza, sia in quanto sfruttata da quei locatori che intendono elidere il regime vincolistico per quanto di vincolato è previsto dalla legge, sia in quanto indotta da conduttori spregiudicati che intendono avvalersi di situazioni a sé favorevoli in danno di locatori spesso ingenui o male informati. Il quadro dovrebbe essere il medesimo che faticosamente si era formato in relazione alle simulazioni in frode alla legge 392/78, per cui la riserva mentale non dovrebbe avere riconoscimento e in applicazione dei principi generali di diritto l’apparenza dovrebbe avere la prevalenza sulla situazione di fatto, se questa ’ dif difforme rispetto a quanto dichiarato sul contratto, nonché a quanto dichiarato in sede di trattative preliminari al contratto di locazione. Qualche dubbio permane in caso si ravvisino i presupposti di cui all’art. 80 l. 392/78 ove lo si ritenesse applicabile alla categoria e salva la deroga espressa. In pratica ove l’uso dell’immobile cambi nel corso della locazione con la consapevolezza del locatore l’art. 80 prevede che al contratto si applichi il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, salvo il diritto del locatore di proporre azione per la risoluzione per inadempimento entro tre mesi dalla conoscenza.
Il regime giuridico applicabile in caso di simulazione, poi, sarà quello dissimulato dalle parti e rivendicato dal conduttore che possa provare la sussistenza dei relativi presupposti in fase genetica del contratto. Ad esempio se il locatore fosse stato messo a conoscenza che l’immobile veniva utilizzato da uno studente per motivi di studio il conduttore potrà richiedere l’applicazione del convenzionato.
Obblighi fiscali
Il contratto turistico è soggetto alle ordinarie regole in materia di tassazione del reddito imponibile e pertanto il relativo importo andrà denunciato nella annuale dichiarazione dei redditi. Il contratto è soggetto all’imposta di registro se la durata supera i trenta giorni, nella misura del 2% del canone annuo pattuito o nella misura minima di L. 100.000 se il corrispondente importo ’ inf inferiore. Si fa presente come del resto anche sopra anticipato che la legge 431/98 non esclude l’applicabilit’ della norma di cui all’art. 5 che prevede la possibilit’ di di aderire alle condizioni previste dai contratti convenzionati e con i conseguenti benefici fiscali. E’ evidente che il discorso ’ mer meramente teorico e d’altra parte non ’ dat dato conoscere allo stato se il legislatore abbia coscientemente lasciato aperta questa possibilità o se viceversa si tratti di una mera svista e quindi di un problema di cattiva tecnica legislativa.
Marco Gaito
Avvocato in Firenze |
